주택 전세 보증금을 지키는 방법

 

 

 고금리발 부동산 시장이 요동치는 이때, 역전세난이 심화되어 받아야 할 전세 보증금을 받지 못한다는 기사들을 많이 보셨을 겁니다. 

 

그런 이유로 오늘은 우리의 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 한번 알아보겠습니다.

 

 

 주택 임대차 보호법

 

 우리의 보증금을 지키는 방법은 주택 임대차 보호법에 의하게 됩니다.

 

 이사갈때 ①해당 주소지에 전입을 하고 ②계약서에 확정일자를 받으라는 말을 많이 들어보셨을텐데요. 이 두가지가 바로 주택 임대차 보호법에 의해 전세보증금을 보장받을 수 있는 조건이기 때문입니다.

 

 전입의 의미는 다른 제 3자에게 나(임차인)존재를 알리는 공시적 효과이고 확정일자를 받는 것은 그 날짜에 계약서가 존재한다는 공신력을 부여하는 의미입니다.

 

 

1. 계약 전 등기부 등본 보기

 

 계약 전 첫 단계에서 해야할 일은 해당 주소지의 등기부 등본을 보는 것입니다. 가압류, 가등기, 근저당 등이 있는경우와 없는 경우로 구분해 살펴 보겠습니다.

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2. 가압류, 가등기, 근저당이 있는경우

 

○ 선순위 근저당이 있다면 근저당의 설정금액(대출잔액X)과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 70~80% 이하면 괜찮습니다. 예를들어 집 매매가가 3억이고 내 전세금이 8000만원인 경우 근저당 설정금액이 1억 3000만원 이하여야 합니다. 그 이유는 집이 경매로 넘어갈 경우 보통 매매가의 80%로 낙찰 되기 때문입니다.

○하지만 선순위 근저당이 90~100%라면 피하는 것이 좋습니다.

○선순위 가압류나 가등기가 있다면 계약을 포기해야 합니다.

○계약금과 동시에 확정일자를 받아 두고 전입신고는 입주 당일에 해야합니다. 

○입주 전 잔금 납부일에 등기부 등본을 꼭 확인해야 합니다.  이미 확인 된 것 이외에 새로이 추가된 선순위 근저당과 가압류 등이 없다는 것을 꼭 확인해야 하며 만약 있다면 포기해야합니다.

(요즘에는 계약서 작성시 선순위 저당권에 기재된 것 이외에 계약서 작성후 추가로 대출받은것이 확인될 경우 임대인 귀책사유로 계약해지를 할 수 있다는 특약을 넣도록 하고 있습니다.)

 

 

 

3.가압류, 가등기, 근저당등이 없는경우

 

○ 전세 보증금이 주택 가격을 초과해선 안됩니다.

○ 다가구 주택이라면 먼저 입주한 세입자들의 전세보증금과 나의 전세 보증금의 합이 주택가격을 초과해서는 안됩니다.

다른 세입자들의 보증금을 확인할 방법이 없으므로 전체 방이 전세라는 가정하에 계산을 해야합니다. 또한 다가구 주택은 일반 아파트와 달리 매매 가액을 확인할 방법이 마땅치 않으므로 개별단독주택 공시가의 140%에 해당하는 금액으로 산정합니다. (공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 개별단독주택공시가격– 해당 시·군·구청 홈페이지 열람)

○ 계약금을 지급함과 동시에 확정일자를 받아야합니다.

 

 

4. 이사갈 때 보증금을 돌려주지 않는 경우

 

○ 전세권을 등기를 했다면 이를 근거로 경매를 신청할 수 있습니다.

○ 보증금을 돌려받기 전 어쩔 수 없이 이사를 가야하면 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 여기엔 임대인의 동의도 필요없습니다. 임차권 등기명령을 하게 되면 임차권이 등기되어 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.

○ 전세권이 없는 임차인이라면 임대인에게 받을 채권에 기해 소액심판청구를 하고 승소를 하면 승소판결이나 조정 , 지급명령등의 정본을 근거로 경매를 진행하면 됩니다.

 

 

5. 경매에 넘어가는 경우

 

○ 입주 전 확정 일자를 받고 전입신고를 했다면 경매 진행 시 법원에 채권신고를 하여 경매 낙찰 후 배당할 때에 배당에 참여할 수 있습니다.

○ 배당은 권리관계 순위에 따라 배당을 하게되며 선순위 권리자가 없다면 임차인이 최우선적으로 받게 되고, 선순위 근저당이나 소액 임차보증금이 있다면 선순위 배당을 한후 배당을 받게 됩니다.

○ 확정일자를 받지 않았다면 배당에 참여할 수 없습니다.

○ 소액임차인이라면 확정일자가 없더라도 전입신고한것을 근거로 최우선변제 소액 임차인으로서 일정 금액을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

법률 격언에 이런 말이 있습니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다.

 

우리의 소중한 재산인 만큼 하나부터 열까지 우리의 권리가 무엇인지 꼼꼼히 확인하여 피해를 받지 않았으면 합니다.